不能天天过蜜月

任志强  华远地产董事长

通常情况下,世界各国的房地产一般都和宏观经济同步,换句话就是宏观经济上升的时候房地产才可能上升,宏观经济下降的时候,房地产可能也会下降。

中国的经济总量越来越大,按照现在7%的增长,以50多万亿元的总量推算,大概有四到五万亿元的增长。过去经济总量是10万亿元的时候,10%的增长,不才1万亿吗?20万亿元的时候,10%的增长也才2万亿元。现在50多万亿元的经济总量,按照7%的增速,也比过去的10%增长得更多,总量更大。所以最主要看整体的情况,不能天天过蜜月,老是高增长怎么可能?我们得过日子,7%的增长已经很好了。

这就叫增速下滑,比如今年房地产不好,但是可能增速还是正的,因为在计算GDP的时候不计算销售,只计算有多少投资,所以只要是正投资,就是对宏观经济的正增长。销售下降和GDP没关系,销售下不下降实际上影响的是下一年,不会影响这一年。

对于下行有几种不同的认识,一种下行就是宏观经济下行,所有行业都下行,很难找到在宏观经济下行时候完全一枝独秀的。应该说前几年房地产是在经济下行中一枝独秀,这是因为当时处于进入城市化的高增长过程,所以房地产对宏观经济的支撑作用非常大。第二种下行是价格下行,其实资产价格是波动的,经常是今年下行,明年上行。比如说股市一直跌,但跌到2000多点,也就是在这个位置上波动。第三种下行是增速下行,房地产和中国宏观经济更多的关系还是增速下行。不能说中国宏观经济掉下去了,7%的增长和10%的增长相比确实掉下去了,但是7%的经济增长还是正增长,在世界各个国家当中还是比较好的,只不过是中国习惯了10%的高增长,所以7%就受不了。

第四种是总量下降,房地产下一个阶段可能面临总量下降的过程,就是说宏观经济下一个台阶的时候,房地产也会下一个台阶。比如宏观经济保持6%、7%增长的时候,房地产可能是个位数增长,以后销售再降一个台阶之后,继续维持增长也是有可能的。

以去年全国13亿平方米的销售面积计算,估计今年即便下降20%,也还有10亿平方米的销售面积,这就相当于2012年的情况;下降到百分之二十五六,接近30%的时候,还是相当于2011年和2012年的水平,规模还是很大的。

未来市场发展过程中,房地产销售可能会维持10亿到12亿平方米之间的水平。原来计算的是到17亿平方米开始下降,现在看来13亿、14亿平方米就到头了,当然下降速度会更慢,10亿平方米左右可能要维持很多年。如果按照总量计算的话,还需要新增200多亿平方米的建筑总量,那就需要维持七八年左右。

至于库存的消化,我们没有看到更多的库存,今年投资增长上升不是因为开工面积增加,今年的土地购置和新开工面积都是负的。到现在为止,新开工的增长是负百分之二十几,今年全年肯定是负的。

负增长后,大家担心房价会上升。但我认为,升得很高可能不会,但是有可能还会升。今年还有几个月时间,我们看到趋势是持续下降的,新开工如果持续降年底的话,就把库存和总量调整了,今年可能会少开10亿平方米,再消化十多亿平方米,里外就相差20亿平方米了。

明年9月份以后有可能。因为供求关系引起价格变动的概率会比较大,通常从新开工下降、土地供应下降到后期,大概要一年多时间才能在市场中反映。

(本文节选自任志强在2014博鳌房地产论坛上接受访谈时的讲话)

来源:《东方企业家》八月刊

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