林峰:重资产行业的轻玩法

  主题:第六届中欧私人财富投资论坛

  时间:2015年3月28日

  地点:中欧国际工商学院上海校区

  演讲人:林峰 旭辉集团股份有限公司总裁

  现在的房地产行业拥有几个特点:第一,中速发展。房地产开发离不开宏观经济的支撑,现在整个市场已经不像过去10年那么火热,其整体容量已经很难有进一步突破。第二,马太效应。在不同城市,人口净流入和流出有着巨大差异,这让房地产的城市级分化愈发凸显。与此同时,同一城市内不同区域也存在差异。第三,客户为王。从前开发商只要关起门来盖房子就可以卖得掉,而现在我们需要思考的不仅仅是把房地产卖掉,还要思考入住进去的用户是谁。在移动互联网时代,这三种变化是不断加剧的,而房地产行业也充满焦虑:小米来了,房价是不是就跌一半?90后是否如马佳佳所言是不买房的一代?网上卖房是不是房地产真正的出路?

  房地产是重资产行业,它与轻资产的互联网之间存在着不可调和的矛盾。房地产的“重”,应该怎么与互联网的“轻”结合在一起?

  首先,开发模式的逻辑会发生颠覆。以前是先买地,后定位,再卖房,我们能不能调整成先卖房,后定位,再买地。三者之间的关系链将会重塑。就像服装厂收到订单,再买布料,然后设计衣服一样,开发商可以先了解多少人希望在这个区域买房,买怎样的房,而购买者前期的定金也可以避免开发商现金流断裂的风险,实现轻资产运营。

  第二,金融逻辑的颠覆。金融行业的变化对房地产行业有着很大的冲击。过去,商业地产是作为核心资产来运营,开发商以自有资金开发,而通过众筹,可以将地产与金融切割。除了开发商的一小部分自有资金以外,一大部分是来自社会资本,让社会参与房地产开发的整个链条。

  第三,用户逻辑的颠覆。像途家、Airbnb这样的新商业模式,提供了适合用户使用、具有体验感的产品。能够得到用户的青睐,在资本市场就有话语权。过去的房地产行业,客户对接的是销售,这种模式虽然利润很高,但不可持续,整个市场越来越小。如何为用户创造巨大价值,这是互联网的核心,也是房地产的新机会。

  第四,增值服务逻辑的颠覆。现在有一些新颖的物业O2O玩法,比如由别人提供平台,通过与物业的合作来整合线上与线下的居民社区服务。我们思考的出发点是,如何用增值服务让客户和业主与我们产生黏度,让他们从走进售楼处开始,就成为我们的终身客户,将一次消费变为终身消费?

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