賺東協房市增值財 風險全解析

作者:萬年生、康育萍 


 

雖然投資東協房地產在風險上出現變數,但在台灣房地產預估長期低迷,市場游資苦無去處的情況下,仍然會有前仆後繼的錢潮湧向東協主要市場,搞清楚地段、稅率與匯率,是最直接管控風險的三大關鍵,才不會白忙一場。

 

守則一:買首都周邊

稍貴,但流通性高較抗跌 

「買房三大關鍵:地點(Location)、地點、地點!」這句美國房產大亨川普(Donald John Trump)的名言告訴我們,在「你丟我撿」的房地產交易市場,要避免未來賣不出去、租不出去等無法轉手風險,成也地點、敗也地點。

 

地點、題材「落漆」,正是首要考慮的風險。

 

從東京、倫敦和紐約海外置產經驗來看,外國人要投資房地產,最好以捷運站周邊建案為第一優先,以曼谷為例,因市中心土地供給非常有限,旗下擁有泰國威斯汀(Westin)、喜來登、君悅等五星級酒店的當地房地產開發商、Grande Asset執行副總裁Pheeraphon Nonthasoot,最看好曼谷蛋黃區十個捷運站以內的物件。

 

「馬來西亞投資房地產九○%都是華人,所以買房一定要買在華人多的地方。」亞太國際地產執行長周家慶建議,如台灣投資人擔心因為國際情勢動盪、影響資產價值,最好還是買在各國首都,例如馬來西亞吉隆坡的金三角區域,挑選可直接走到地標雙子星,或鄰近未來捷運站出口的物件,雖然每坪價格至少新台幣六十萬、七十萬元起跳,但至少相對抗跌,而且出租需求穩定。

 

而選擇蛋黃區地段的最重要意義是,這是經國際都會型投資檢驗過的定律:流通性高。尤其台灣人到了人生地不熟的都市,常看得眼花撩亂,一旦選錯地點,想要脫身都很難。

 

蛋黃區雖然房價短期難有大漲空間,至少需求穩定,可以保值。

 

地段、當地供需情況,是否具稀有性等上漲題材或空間,又如捷運等重大建設是否如期或跳票,都是影響未來容不容易找到買家接手的關鍵。所以新市鎮即便充滿基期低、預期上漲空間大等題材,但要如何創造需求,卻是一大問題。

 

周家慶補充,以馬來西亞來說,由於馬國政府目標在二○二○年以前,將馬來西亞人均所得提升到一萬五千美元,比現在成長逾四成,故大力推動公共建設,例如捷運、高鐵等,無法負擔金三角區域房價的投資人,也可把目光放在未來有重大交通建設經過的區域,例如吉隆坡東南邊的蕉賴(Cheras)等城市,概念類似台灣的新北市,一坪價格只要新台幣二十多萬元。

 

但是在離開蛋黃區的周邊城市,最要提防供過於求,類似台灣的「林三淡」建案。

 

例如,這幾年各方搶進的馬來西亞依斯甘達經濟特區,就有泡沫疑慮。二○○六年,馬來西亞政府把最南端的柔佛州南部規畫成五塊特區,標榜的最大賣點就是跨一個橋,到新加坡僅半小時車程,吸引國際企業投資,像亞洲唯一的樂高樂園、中國通訊大廠華為的物流中心也都位於此地。

 

守則二:赴現場勘察

看環境、買氣是否有落差 

有題材,建商便聞風而來,希望複製香港、深圳模式,用依斯甘達較低的房價、物價吸引新加坡人買房。近三年前,中國建商碧桂園斥資新台幣近一千五百億元於依斯甘達金海灣一帶造鎮,接著中國建商綠地的萬戶住宅也正式動工,一時間中國、台灣投資人搶進。

 

但當建案大量釋出,生活機能卻沒跟上,依斯甘達恐淪為下一個泡沫。今年四月,馬來亞投資銀行(Maybank Investment Bank)研究報告才指出,依斯甘達房市供過於求,未來價格將進一步鬆動、下跌。

 

也就是說,當國際炒家蜂擁而至,供給量暴增的區域,特別要注意人氣退潮的問題,避免資金套牢、無法抽離。

 

據馬來西亞政府統計,去年第四季,柔佛州房地產交易量季減三三%,高於全國的七%,房價指數下滑一%,表現為全大馬最弱,即便鄰近新加坡,對國際買家的吸引力,目前並沒有想像中大。

 

為降低資訊不對等的風險,建議投資人仍要親自到現場,既可對照投資標的地點與周邊環境是否如建案標榜,又可確認建案現場是否符合自己的期待,避免日後住進「套房」。

 

守則三:挑知名建商

無履約保證恐買到爛尾樓 

建商出包、預售屋蓋不起來,則是風險二。

 

東南亞國家不像台灣買房全有履約保證,菲律賓前五大建商Filinvest資深副總裁簡良達就提醒,在菲律賓,建商要有執照才能賣房,有台灣業者利用投資人不了解當地法規,還沒取得土地前,就開始賣房,並以「先付全額、再打七折」做廣告,吸引人埋單,但最後能否順利買到土地、取得建築執照,沒人敢打包票。

 

再以五年前才開放外國人置產的柬埔寨來說,目前就有韓國爛尾樓建案。投資人應注意建商過去的實績,避免選僅有單一建案或不知名建商,一般來說有上市、櫃,以及提供履約保證,才能確保房子蓋完後還能持續服務,能有多一層保障。

 

匯率、稅金等隱藏費用,也是接下來恐吃掉海外房地產報酬的風險可能。

 

守則四:懂當地法令

短線進出稅率高、沒賺頭 

投資人務必留意買屋、養屋和賣屋時的各項隱形成本(見四十一頁表)。這些項目每一項看起來都只占總房價金額一%、二%,整個加起來卻有可能超過五%,甚至一○%,如再加上匯率波動,都是會讓你報酬率流失的潛在因素。

 

周家慶更提醒,投資人到東南亞國家置產,最需注意的第一件事便是該國政府對外國人置產保障、法規是否完備,「如果交易不安全(沒保障之意),即便報酬率有一○%、二○%,那些都是假的,萬一一、兩年後政府說房子要回收,那你什麼都沒有。」

 

守則五:留意換匯損失

柬國美元計價,唯一例外 

馬來西亞因為曾經被英國統治,房地產相關法規承襲了英國的制度,嚴謹度高,比較能保障投資人,建商向政府申請建築執照時就得申報房價,之後也不得隨意調漲,交易透明度高。

 

至於匯率問題,相較台灣投資人到其他東協國家買房必須用當地貨幣,「柬埔寨買房用美元計價,沒有外匯管制、沒有最低金額限制,」二十一世紀不動產柬埔寨董事長Kuy Vat指出,買房沒有換兩次貨幣等匯率問題,確實是當地房地產吸引海外投資的誘因之一。

 

儘管馬幣過去一年跌幅達二五%,周家慶說,從另一個角度來看,仍有不少投資人看好馬來西亞長期發展,抱著「撿便宜」心態逢低加碼進場,「現在買,比起去年同期至少打八折。」

 

利之所趨,現在投資東南亞房地產就像「刀口舔蜜」,刀口越鋒利,未來蜜糖般的報酬也會更有滋味,只不過在大環境變化下,把評估風險的權重往上調,精算每一項變數,才能歡喜收場。

 

【延伸閱讀】外國人必看!到東協4國置產,你不知道的隱形成本—馬來西亞、泰國、柬埔寨、菲律賓買賣屋風險比較

 

買屋(註1)》柬、泰、菲沒資金門檻,易入手

 

養屋》當包租公,在馬來西亞成本最高

 

賣屋》柬埔寨轉手成本最低,最易短線操作

 

●比較項目/國家

 

馬來西亞

 

●資金門檻

 

買房總價須達門檻:NT416萬元至832萬元

 

●契約稅

 

房屋總價1%至3%

 

●仲介費比率(占房屋總價比率)

 

1%至2%

 

●物業管理費用(1年)

 

年租金收入5%至10%

 

●課徵雜稅(含門牌稅、地稅、租金所得稅等)

 

‧總地契稅:約NT17.8元/坪

 

‧門牌稅:依地段約NT8,000元到2,5000元不等

 

‧租賃所得稅:年租金收入 x 26%

 

‧印花稅:簽署貸款、租賃、買賣契約時需繳納

 

●資本利得稅(占房屋總價比率)

 

5 年內(含)出售:30%第6年起出售:5%(註3)

 

●比較項目/國家

 

泰國

 

●資金門檻

 

 

●契約稅

 

 

●仲介費比率(占房屋總價比率)

 

2%

 

●物業管理費用(1年)

 

年租金收入10%

 

●課徵雜稅(含門牌稅、地稅、租金所得稅等)

 

‧房屋土地稅:占租金收入12.5%

 

‧印花稅:占租金收入 0.1%

 

‧個人所得稅 :依租金收入金額而定,稅率從0%至35%不等

 

●資本利得稅(占房屋總價比率)

 

‧個人所得稅:依租金收入金額而定,稅率從0%至35%不等

 

‧特別營業稅/印花稅:5年內(含)出售:3.3%第6年起出售:0.5%

 

●比較項目/國家

 

柬埔寨

 

●資金門檻

 

 

●契約稅

 

 

●仲介費比率(占房屋總價比率)

 

2%

 

●物業管理費用(1年)

 

年租金收入9%

 

●課徵雜稅(含門牌稅、地稅、租金所得稅等)

 

‧房產稅:公告現值 0.1%

 

‧租賃所得稅:租金收入10%(目前尚未開徵)

 

●資本利得稅(占房屋總價比率)

 

無(無持有年限限制,轉手課稅不到台灣二分之一)

 

●比較項目/國家

 

菲律賓

 

●資金門檻

 

無(註2)

 

●契約稅

 

房屋總價1.5%

 

●仲介費比率(占房屋總價比率)

 

 

●物業管理費用(1年)

 

年租金收入8%

 

●課徵雜稅(含門牌稅、地稅、租金所得稅等)

 

‧房產稅:1%至2%

 

‧租賃所得稅:年租金收入NT128萬元以下課徵3%;以上課徵12%

 

●資本利得稅(占房屋總價比率)

 

房地產交易稅:6%(無持有年限限制,轉手課稅不到台灣二分之一)

 

註1:泰國、柬埔寨、菲律賓規定外國人只能買公寓大廈,不可買獨棟和土地,馬來西亞則未限制

註2:菲律賓買房無資金門檻,但若購買NT205萬元以上住宅,須課徵總價12%的加值稅

註3:自簽約購買日起,扣除仲介費、裝潢、物業管理等費用後淨利計算

資料來源:21世紀不動產、菲律賓房地產投資交流社團臉書

整理:趙維孝

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