泰馬動盪 炸出東南亞買房糾紛

作者:萬年生、康育萍 


 

一美元兌人民幣匯率遽貶近二%、曼谷爆炸案、馬來西亞數萬名黃衫軍要求涉貪總理下台……,最近的亞洲,少有讓人振奮的好消息。

 

正當東協經濟共同體(AEC)還等著今年底上路,當地房地產一片榮景,種種貨幣競貶、政治風險和曼谷爆炸案等「黑色八月」情勢,彷彿在商機火熱的東南亞頭上,澆了一桶冷水。

 

但在這風聲鶴唳的時點,每天都有從台灣飛到東協各國看屋、下訂的投資客,如台北火鍋店三十五歲老闆、在台有一百多間套房的包租公、三十五歲東莞台商老闆……,各在曼谷買下兩戶、十戶和二十戶預售屋,這陣子也分別飛曼谷簽約。

 

台灣在泰國規模最大的房地產仲介、泰國巨獅不動產顧問劉茂然透露,去年開賣至今不到一年,團隊共成交近四百戶、總金額逾二十億元,其中僅兩戶因曼谷地層下陷等理由退訂。算一算,解約比率不到一%,並未出現因匯率和風險而解約,或是延緩簽約的情形。

 

泰國,不過是台灣投資人瘋東南亞房地產的縮影。看準短空長多的商機,全球最大房仲品牌、二十一世紀不動產台灣區暨亞太區總部近日更宣布和菲律賓前五大建商Filinvest簽約,預計兩年內拓點百家門市,「我們考察菲律賓市場一、兩年了,現找到合作夥伴、時機成熟,才決定進來。」該公司董事長王福漲說。

 

再以台灣在馬來西亞最大代銷業者亞太國際地產為例,每週舉辦一至兩次馬來西亞買房說明會,每月出團看房人數近六十人,近三年成交量近五千件,今年底還將到泰國拓點。

 

簽錯約,買價比市價還貴

 

海外置產本就有陷阱,隨東南亞貨幣競貶和曼谷爆炸案引爆,再爆出比過去更高的東南亞買房風險,要到當地置產的台灣投資人,該如何自保?

 

台灣人投資海外房地產喜歡買預售屋,當地仲介操作方式類似台灣房市行之有年的「紅單」,多先向開發商切貨,靠規模爭取批發價,或由開發商回饋一定比率佣金,再以零售價賣給投資人,並從中收取仲介服務費賺取利潤。

 

只不過,買賣合約正常是建商原本合約,卻有仲介利用海外買房資訊不對等,用「三角合約」額外加價賣給懶得做功課的台灣投資人,因此買下比市價高的物件。

 

「常常建商、建案沒問題,是人(仲介)有問題。」這是爆炸案時,人在曼谷買房的台灣投資人C小姐內心最大感受。三十四歲的她,原本滿懷期待在曼谷首購房子,親自到建案現場要簽約時才發現,合約內容和自己認知有差異,和當地仲介關係鬧僵,訂金也差點拿不回來。而她的遭遇,也點出分辨海外買房糾紛中的幾個陷阱。

 

一、合約不實,人頭戶充斥:原本,她預付了訂金、簽約金,八月中親自到曼谷準備簽約時,才發現訂房確認書上的訂金金額、日期都有出入,現場的合約上還有兩個泰國人的證件影本,懷疑自己有可能買到三角合約,於是喊卡。

 

沒比較,恐遇黑心單幫客

 

二、資訊造假:海外置產通常不是小錢,綜合她的買房糾紛經驗和專家建議,看房時,台灣投資人務必要實地走訪預購建案,有沒有如仲介標榜離捷運站只有三分鐘,地點、環境又是否符合自己需求,最好能有當地朋友陪同,如擔心有語言障礙也可請翻譯,確保熟悉遊戲規則和當地法規。

 

三、沒搞清楚合法性就付錢:決定買房時,仲介的信譽與規模及其態度是否公開透明都是可供判斷的依據。

 

寧找律師,省10萬仲介費

 

仲介要有東南亞當地公司營利事業登記證等,才能開發票給建商請款,與開發商簽代理合約,如此就能初步過濾掉可能用三角合約方式加價賣給台灣投資人的單幫客,未來投資人要轉手或出租時,也能透過該仲介獲得售後管理與服務。

 

四、未經律師審核:做好功課的投資人更可直接找有口碑建商買房,售價直接來自系統的報價單,不用怕買貴,只要請律師看過合約,替自己再加一道保險即可。

 

「仲介講的話真真假假,寧願花律師費,不要給(仲介)服務費!」C小姐認為,以泰國曼谷預售屋一戶約新台幣五百萬元為例,若透過仲介成交,要付給對方房屋總價二%、十萬元買屋仲介費,反觀律師費只要上萬元,且親自向建商買房議價等談判空間也可能更大。例如,她這次就爭取到五%折扣和更適合自己的分期付款方式,又免去二%仲介費,共省下逾四十萬元。

 

大到整個國家情勢,小到合約真假,海外買房應做好處理糾紛的準備,尤其是剛崛起的東南亞房地產市場,很多遊戲規則和台灣大不相同,要做更多的功課,才不會讓自己的權益陷入不可測的風險中。

 

【延伸閱讀】海外看房、買房,「三要二不」挑對好仲介—選擇仲介公司自我評估項目

 

哪些項目必備?

 

●看房

 

1.有無當地公司營利事業登記證、公司地址、電話、官網

 

2.帶看樣品屋時,有無由建商系統連線提供報價單(非口頭報價)

 

3.過去有無口碑與實績

 

●買房

 

1.價格、標的、付款期間或履約保證等合約內容,都請律師看過無誤

 

2.所有款項直接匯給開發商公司帳戶,而非仲介或個人

 

3.如須仲介代簽約,自己必須授權(否則會有合法性疑慮)

 

哪些狀況該小心?

 

●看房

 

1.買房法規、稅制、報酬率等內容,仲介一問三不知或有所保留

 

2.只聽信單一仲介所言,不曾多看、多問、多比較(出現其中1項,建議找其他仲介,或自己直接找建商看房)

 

●買房

 

1.只有仲介口頭承諾,合約上沒有白紙黑字載明

 

2.合約要打字、有建商logo,避免簽下仲介加價賣的三角合約(出現其中1項,建議花錢找律師從頭到尾看過合約,避免糾紛)

 

整理:萬年生

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