摇号买房的城市会越来越多吗?

谢九

近期深圳市的一个楼盘开盘,将摇号买房行为推向了高潮。按照规定,具备资格的购房者需要先缴纳500万元的诚意金,然后才可以参与摇号。开发商推出了167套住房,一共有666人缴纳了诚意金,中签率为25%。

由于深圳市此次摇号买房设置了500万元诚意金的高门槛,25%的中签率和其他城市相比已经算得上高水平。成都刚刚推出了一个1000多套住房的楼盘,高达6万多人参与摇号,预计最终中签率将不足2%。

国内最早实施摇号买房的城市是上海。2017年7月,上海市住建委发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》,暂定在本市加强房地产市场调控期间,商品住房项目开盘销售的应采取公证摇号排序,按序购房。这也就意味着在上海市销售的所有新房,都必须通过公证摇号的方式购买。继上海之后,成都、南京、杭州、武汉、长沙等城市陆续实施摇号买房,直到近期深圳市也参与其中,将摇号买房推向一个小高潮。

通常而言,需要通过摇号才能购买的商品一定是供不应求,国内很多城市实施摇号买房,至少表面上说明这些城市的新房供需已经严重失衡。不过,到底是什么原因导致了新房市场的供不应求,有多少是市场化的因素,又有多少是人为所致,背后的原因还需要深究。

目前国内的新房和二手房是两个相对割裂的市场,二手房由于主要是个人出售,政府干预的空间不大,因此市场化程度相对较高,但相比之下,新房主要是开发商出售,因此在很多方面需要接受政府的调控。很多地方政府为了控制房价过快上涨,对开发商的楼盘定价做了较严格的限制,由此带来的影响就是,一些希望大幅涨价的开发商因此拿不到预售证而无法入市,一些不愿意接受低价入市的开发商,尤其是前期高价拿地的开发商干脆推迟入市,因此造成新房市场的供应量减少,新房市场的供需矛盾由此诞生。

而从购房者的角度来看,由于新房市场被政府限价,新房价格普遍比周边二手房价格便宜一大截,新房和二手房价格出现严重倒挂,因此,如果能够买到一套新房,相当于政府馈赠的变相大幅打折,几乎是一种无风险套利。很多人原本没有住房需求,甚至根本没有投资住房的考虑,但在这种无风险套利的机会面前,大量此前原本不会进入楼市的人也开始参与摇号购房。任何一种摇号行为可能都会带来类似的效应,比如实施多年的买车摇号,很多原本没有购车需求的人,也会加入到摇号大军之中,反过来增加了摇号中签的难度,而对于有巨大套利空间的买房摇号更是如此。

所以,新房的限价行为在供需两端都产生了影响,一方面抑制了供给,一方面刺激了需求,自然也就会带来供需的严重失衡。在供需不平衡的背景下,新房销售也给开发商和中介机构提供了很多暗箱操作的机会,在一定程度上损害了购买者的利益,因此,公证摇号买房也就应运而生。

从多地的摇号政策来看,基本出发点是保障购房者的利益,尤其是保证对有资格的购房者一视同仁,比如禁止对全款购房者有特殊优待,不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等等,实现新房市场的公开公平,但从实际操作来看,似乎很难完全杜绝暗箱操作。最近西安某房产项目实施摇号购房,一份疑似购房者登记表流传到网上,显示很多住房已经被多名政府工作人员内定,西安市有关政府部门对此回应,的确有公职人员向开发商打招呼介绍关系户购房。西安摇号购房的内定事件显示,即便是摇号购房,也仍然存在暗箱操作的可能性。摇号购房引来多人哄抢的现象,还会向市场传导出当前楼市严重供不应求的信号,由此也会带来房价的恐慌性上涨。

去年年底的中央政治局工作会议,将“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年的重点工作,不过由于现在住房调控强调因城施策,具体的调控手段更多还是掌握在地方政府手中,而地方政府出于短期效果的考量,主要方式還是以行政调控居多,而长效机制相对较少。过去20年的房地产调控经验表明,行政调控手段只能在市场过热时起到暂时的降温效果,但从长期来看,一定会积蓄更大的反弹力量。尤其是直接干预价格,应该是所有行政调控里最不恰当的方式。通过行政指令限制价格上涨,只会给市场带来更多的混乱,加剧市场的供需矛盾,从长期来看只会带来更大幅度的上涨。

和前两年国内楼市普涨格局不同的是,现在的楼市进入了一个分化的局面,前期上涨过快的一线楼市出现不同程度的价格下跌,更多的二、三线城市仍在继续上涨。从供需层面来看,经过了过去两年大牛市的巨额成交之后,国内楼市的库存已经降到了近年来低点。

国家统计局的数据显示,2015年末,全国商品房待售面积高达7.1853亿平方米,达到了历史峰值,在经过了2015年和2016年两年的销售高峰之后,2017年末,全国商品房待售面积下降到5.8923亿平方米,降幅高达18%。2018年的楼市虽然出现了分化,尤其是北京等一线城市更是出现了明显的下跌,但楼市的去库存其实还在推进,今年1~4月份,全国商品房销售面积依然实现了同比增长,4月末的商品房待售面积为5.6687亿平方米,比去年年底下降了大概4%。从供给的角度来看,一旦库存继续下降到一定水平,而前期被压制的需求积累得越来越多,将来某个时期就有可能再度产生供给无法满足需求的矛盾,带来楼市的新一轮上涨。

对于一个城市的住房供给量,二手房的供给相对平稳,增量供给主要来自新房市场,而当前一些地方政府对新房价格实行限价,其实在很大程度上减少了住房市场的供给,即使在源头上增加了土地供应量,但是在土地价格居高不下的背景下,开发商如果不能适度提高销售价格,就会以各种方式推迟项目入市,加剧市场的供不应求,反之,如果政府放开价格,可能短期之内房价会继续上涨,但是当大量新房集中入市,市场上的供需关系发生变化,价格最终会实现自我平衡。

摇号买房最终何去何从,主要取决于地方政府对于房地产调控的力度和方式。如果政府依然将房地产市场的价格作为直接调控目标,那么新房和二手房市场的倒挂就将长期存在,新房市场的供需矛盾难以消除,摇号买房也就将继续存在,甚至会在更多的城市得到效仿。

如果将来政府把新房销售的定价权完全交还市场,新房和二手房之间不再有明显的倒挂和套利空间,开发商有足够的积极性推动楼盘入市,而不是捂盘惜售,新房市场的供应量将会大大增加。而从购房者来看,新房定价市场化之后,套利空间消失,投资性需求将会被挤出,剩下的都是刚需,需求侧也会大幅萎缩,由此供需双方将会形成良性平衡,摇号买房也就不再有存在的必要。

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